"אני בעד השיטה המדורגת" אמרתי ללקוח שבא להתייעץ איתי על אופן השכרת מטבח תעשייתי במרכז הארץ. הנכס בן כמה מאות מטרים עומד כבר כמעט שנה ללא שוכר אחרי שקורונה רוששה את הקודם והנה אחרי חודשים של חיפושים צץ לו שוכר פוטנציאלי שצריך להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בקבלת רישיון למקום שעל פי הערכות יעלה כמה מאות אלפי שקלים.
אז איך עושים זאת נכון?
המלצתי כי 100,000 ₪ ראשונים יהיו על חשבון השוכר
ה-150,000 ₪ הבאים- על חשבון המשכיר
וכל מה שמעבר- -לפי שיטת חצי-חצי
בצורה כזאת אפשר לייצר תקרה למחיר הרישיון כשלשני הצדדים יהיה אינטרס למזער עלויות.
וכעת לנושא התזרים…
פה, במקום להכניס כסף לכיס ולשלוף מזומנים בתחילת הדרך, המלצתי ללקוח שלי לייצר מצב של קיזוז מדמי השכירות תוך פריסה על פני תקופה של כשנה. במתווה שגיבשנו – בחצי השנה הראשונה השוכר לא ישלם לו, ולאחר מכן תינתן לו הנחה שלאט לאט תפצה אותו על ההשקעה ברישיון. אחרי השנתיים הללו תחול עליה שנתית הדרגתית בדמי השכירות שבשנתיים הראשונות נותרים קבועים וזה יוצר מצב של WIN WIN לכל הצדדים
בחוזה שנחתם ל-10 שנים – זה יוצר בהחלט איזון נכון וכן, גם אופציה לזכות ראשונים ברכישה ניתנה לשוכר.
האם יש למנגנון הזה יתרון נוסף מעבר לתזרים? כמובן!
הרי מס הכנסה ממסה דמי שכירות על בסיס מזומן- לא קיבלת = לא שילמת מס.
ואם שילמת על שיפורים בנכס וקיבלת דמי שכירות?
אז על התקבול תשלם מס חברות ואילו את ההשקעה תפרוס על פני אורך החיים השימושיים של הנכס ותהנה מהוצאות הפחת הרבה אחרי שהחוזה שכירות הזה יסתיים…
מסקנה?
אפשר ליהנות גם מתזרים נכון וגם מהטבות מס אם מתייעצים בזמן עם גורם מקצועי ומשלבים מעט יצירתיות.
